O aluguel é a alternativa comum no Brasil para quem que não tem condições de — ou simplesmente não deseja — adquirir um imóvel próprio para uso residencial ou mesmo comercial. Por isso, as relações contratuais de locação têm especial proteção na legislação brasileira, com a Lei no. 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que sofreu significativas mudanças em 2010.
Lei Do Inquilinato
Conhecer a Lei do Inquilinato é essencial para o locador (dono do imóvel) e para o locatário (inquilino), pois garante que o contrato entre as partes seja celebrado e cumprido sem problemas. A legislação determina quais são os direitos e deveres de ambas as partes, requisitos para a celebração do contrato e regulamenta, ainda, questões relativas aos atrasos, quebra do contrato e despejo.
Para saber alguns pontos essenciais que constam na Lei do Inquilinato e como eles atuam na relação de locação, confira o artigo a seguir!
Partes Do Contrato
As partes que integram o contrato de locação são o locador e o locatário. O locador é o proprietário do imóvel que, por meio de um contrato escrito, cede a posse para o locatário, que passa a usufruir do bem dentro dos limites legais e contratuais determinados.
As partes que celebram o contrato devem estar devidamente qualificadas (nome completo, estado civil, profissão, número do CPF — ou CNPJ, em caso de pessoas jurídicas —, e número do Registro Geral da Carteira de Identidade). Além disso, ambas devem ser juridicamente capazes de celebrar contratos e de agir por livre vontade.
Direitos E Deveres Do Locador
Expressos no artigo 22 da Lei do Inquilinato, o locador tem uma série de direitos e deveres, tais como
- Entregar o imóvel para locação em boas condições ou avisar de eventuais problemas de forma que sejam expressamente conhecidos pelo locatário;
- tomar os cuidados necessários para garantir o uso pacífico do imóvel;
- responsabilizar-se por problemas e defeitos pré-existentes à locação, mesmo que venham a parecer depois da celebração do contrato;
- emitir relatório de vistoria do imóvel ao locatário, contendo também o inventário da situação do imóvel na celebração do contrato;
- entregar recibos dos pagamentos realizados, com valores devidamente discriminados;
- não repassar ao locatário os valores de taxas de administração imobiliária;
- entregar o imóvel com impostos, taxas e seguro quitados (o locador pode, por disposição contratual, deixar o locatório como responsável) e
- responsabilizar-se por obras de manutenção do imóvel.
Direitos E Deveres Do Locatário
A mesma lei também determina os direitos e deveres do locatário, que são
- Pagar o aluguel corretamente no vencimento estipulado;
- utilizar o imóvel apenas para o fim destinado no contrato;
- zelar pela conservação do imóvel;
- responsabilizar-se por, ao fim da locação, entregar o imóvel no mesmo estado de conservação de quando foi locado, conforme laudo de vistoria;
- informar danos ocorridos ao imóvel;
- requerer o consentimento do locador para realizar reformas estruturais, sejam internas ou externas e
- arcar com as despesas próprias do uso, como telefone, água, luz e esgoto.
Garantias De Pagamento
Pela Lei do Inquilinato, há três formas de garantia possíveis: fiador, seguro-fiança ou caução. O locatário não pode mais, desde 2010, exigir mais do que uma forma de garantia.
Ele pode, no entanto, exigir ainda que o fiador tenha uma determinada renda e imóvel de raiz, ou seja, na mesma cidade. É possível ainda fazer contratos sem garantia, caso em que, no atraso de pagamento, o inquilino poderá ser exigido deixar o imóvel em 15 dias.
Atrasos De Pagamento
O atraso de pagamento pode ser causa da rescisão do contrato de aluguel por parte do locador. O contrato também pode prever uma multa para essas ocasiões.
Quebra Do Contrato
O locador não pode fazer a quebra do contrato, exceto em casos determinados por lei — como atraso de pagamento, destinação indevida do imóvel pelo locatário ou sublocação, por exemplo. Nessas situações o locador pode requerer, inclusive, o despejo do locatário que se recusa a sair.
O locatário, por sua vez, pode deixar o imóvel antes do prazo final estipulado, desde que pague a multa contratual. Com as mudanças de 2010, a lei afirma que a multa deve ser agora proporcional ao tempo restante do contrato. O locatário deve comunicar a quebra do contrato com 30 dias de antecedência e garantir as condições idênticas do imóvel de acordo com o laudo de vistoria inicial no momento de entrega das chaves.
Despejo Do Locatário
Nas hipóteses em que o locador pode requerer o imóvel de volta, é possível que haja resistência do locatário. Antes de 2010, o processo de despejo era complexo, longo e podia demorar até 3 anos sem que o locatário fosse obrigado a deixar o imóvel.
Com a modificação legal, esse prazo foi reduzido para até 45 dias, considerando que são até 15 dias para ser concedida a ordem judicial de despejo e 30 dias para que o inquilino deixe o imóvel após seu recebimento. Isso agilizou imensamente os processos de despejo e garantiu maior segurança aos locadores.
Manutenção Do Imóvel
Cabe ao locatário a manutenção do imóvel, exceto no tocante às questões estruturais. Em condomínios, as obras comuns e de estrutura também são de responsabilidade do locador.
Ao locatário fica a responsabilidade de manter os padrões mínimos de condições de habitabilidade, assim como a responsabilidade de entregar o imóvel, ao final do contrato, nas mesmas condições que o recebeu.
Renovação Do Contrato
É possível, no próprio contrato, estar estipulada sua renovação por prazo igual ou mesmo por prazo indeterminado. Nesse caso, não havendo resistência ou reserva de qualquer das partes, o contrato se mantém vigente.
Ao final do período do contrato, inexistindo cláusula de renovação ou tendo esta se exaurido, é preciso fazer a renovação do contrato. Isso significa que as partes devem celebrar novo acordo, cumprindo todos os trâmites, com as garantias de praxe.
Reajuste De Aluguel
O reajuste de aluguel pode ser anual ou em tempo estipulado pelas partes em contrato. É possível determinar, no contrato, por qual dos índices de inflação o reajuste se dará, não podendo ser arbitrário o valor. O índice mais utilizado para contratos de aluguel é o IGP-M, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
E então? Esclareceu todas as suas dúvidas em relação à Lei do Inquilinato? Deixe nos comentários abaixo sua opinião ou pergunta!
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