O fiador como a principal garantia de locação pode estar com os dias contados. É que uma decisão da primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF), instância máxima da Justiça brasileira, decidiu num caso em São Paulo que o imóvel do fiador não poderia ser penhorado para pagar a dívida do inquilino por ser, justamente, seu único imóvel. Os ministros disseram que é preciso garantir o direito fundamental à moradia do cidadão.
A questão trouxe dúvidas e insegurança para o mercado imobiliário. Especialistas e donos de imobiliárias estão preocupados porque, mesmo sendo um caso isolado e de uma unidade comercial, a decisão pode abrir jurisprudência para que outras situações semelhantes sejam julgadas da mesma forma. E, assim, o fiador como segurança locatícia — que corresponde a cerca de 60% dos contratos no país — passe a ser uma opção vulnerável nesse tipo de contrato.
Para a advogada especialista em seguros Rachel Serodio a decisão atingirá toda a cadeia de seguros locatícios. Ela explica que, como não foi uma sentença do plenário do STF, mas sim específica da primeira turma, isso não significa que os juízes devem segui-la obrigatoriamente. Porém, ela acredita que, ainda assim, a sentença deve abrir precedentes.
— A decisão vai abrir o caminho para outras decisões parecidas. Isso é um retrocesso, pois vai gerar uma insegurança jurídica, principalmente no contrato de fiança. Pode ser que passem a exigir dois imóveis do fiador — disse ela.
O professor do MBA em Negócios Imobiliários da FGV Paulo Porto também acredita que a situação vai deixar a figura do fiador cada vez mais frágil e mudar a forma como este tipo de seguro é realizado hoje em dia. Para ele, tornando-se uma jurisprudência, o impacto será grande num primeiro momento. Contudo, ele acrescenta que locatários e proprietários devem acabar achando outras soluções.
— Se essa mesma decisão de não cobrar o fiador for tomada mais duas ou três vezes, vai fragilizar o seguro por fiança e, nos primeiros meses, o mercado deve desaquecer porque os donos serão mais rigorosos. Apesar disso, proprietários e inquilinos vão acabar achando outras soluções, porque a locação não vai parar.
O vice-presidente do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) e diretor-superintendente da Apsa, Leonardo Schneider, tem a mesma opinião de Rachel e Porto e acredita que a decisão pode prejudicar novos contratos daqui para frente.
— O fiador é a única garantia sem custo e já é um sistema consolidado, que foi conquistado há muito tempo. Quebrar isso, especialmente em um momento em que já vivemos dificuldades no mercado, pode afetar os contratos. É mais uma insegurança que vai contra a recuperação — avalia Schneider.
Já Amauri Soares, gerente de locação da Cipa, pondera que não há motivo para preocupações, pois outras garantias locatícias já estão crescendo.
Segundo ele, o principal motivo desta mudança é o processo para a cobrança da dívida do fiador, que é mais demorado e oneroso.
Outras Garantias Em Crescimento – Com isso, os proprietários têm aceitado até mesmo reduzir o valor do aluguel ou dividir o seguro fiança — para que não pese no bolso do locatário, mas , ao mesmo tempo, se tenha a cobertura mais rápida da garantia caso seja necessária. Ele explica que isso acontece porque, na prática, embora o proprietário possa pedir ação de despejo a partir de um mês de atraso no pagamento do aluguel, geralmente se espera até uns seis meses, porque o custo para entrar na Justiça para pedir o pagamento pode chegar ao equivalente a estes meses de atraso.
— O locador posterga ao máximo a ação de despejo. Se o fiador não pagar a dívida, a Justiça determina a saída dele e se ele não tiver outra forma de quitar, por último é que acontece a penhora. Já o seguro-fiança é recebido pelo proprietário após 40 dias sem pagamento. Por isso, num contrato, muitas vezes o dono do imóvel negocia e até paga para receber rápido — explica Soares, destacando que, na Cipa, por exemplo, outras formas de garantia já somam aproximadamente 45% dos contratos.
Marcio Cardoso, presidente da Sawala Imobiliária, também não se preocupa com a decisão, reiterando que outros tipos de seguranças locatícias têm crescido.
— Na Sawala temos seguro fiança gratuito e o fiador não é a principal garantia. Não acredito em queda de contratos, muito menos em redução de preços. O cliente que deseja alugar não procura primeiro pela garantia locatícia, mas pelo imóvel — diz ele.
Esta também é a percepção de Ricardo Chalfin, da Precisão Administradora. Para ele, dependendo de como repercutirá a decisão do STF, se terá uma reavaliação da garantia do fiador e o crescimento na procura por seguros, títulos de capitalização e caução, encarecendo o processo de locação.
— O fiador é uma forma de garantia menos onerosa. Esta decisão pode mitigar a penhorabilidade do bem do fiador e aquele que tiver apenas um imóvel poderá não representar garantia patrimonial suficiente para a cobertura da fiança locatícia — considera Chalfin.
Contudo, assim como Soares e Cardoso, ele também pondera que tem percebido queda na opção pelo fiador nos últimos anos:
— Não acredito que essa decisão pontual traga problemas para o segmento. Já as locações de grande porte não sofrerão impacto com a nova adoção do STF, pois as garantias que apresentam para locar são bem mais complexas e muitas vezes feitas por via bancária — ressalta Chalfin.
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