Desde dezembro de 2015 tramita no Senado o Projeto de Lei nº 774/15 que regulamenta as rescisões dos contratos de compra e venda de imóveis quando ocorrem por culpa do promitente comprador, seja por desinteresse em manter o negócio, seja por falta de condições de cumprir os pagamentos, os chamados popularmente de “distratos”.
O Projeto determina que o comprador que cancelar o contrato de compra e venda de imóvel deve arcar com multa contratual (ou pena convencional) de até 25% do que já foi pago, além de 5% de indenização pelas despesas com comissão e corretagem.
Além das penalidades citadas, define que deve ser pago uma indenização pelo período que o comprador efetivamente ocupou o imóvel, arcando com o valor do aluguel estipulado no contrato ou arbitrado judicialmente, além dos tributos e despesas vinculados ao bem, como IPTU e Condomínio.
Deduzidas todas essas quantias, havendo saldo a ser restituído ao comprador, esse valor deve ser pago em até 03 parcelas mensais, sendo a primeira somente 12 meses após o distrato. A exceção a essa regra seria no caso de o imóvel ser revendido antes desse período, caso em que a restituição deveria ocorrer em até 30 dias após a revenda.
Obedecendo os trâmites necessários para aprovação de qualquer lei, o projeto passou pela Comissão de Justiça e Cidadania, a qual fez várias alterações e aguarda a votação de aprovação ou não. Entre as mudanças propostas está a redução da multa contratual de 25% para 10% do efetivamente pago, já incluídos os gastos com comissão e corretagem, e a imposição que a incorporadora restitua o comprador desistente do negócio em uma única parcela no prazo de 05 dias úteis. As demais proposições permaneceram inalteradas.
Em razão do aumento considerável de litígios envolvendo esse assunto, as entidades representantes das incorporadoras – Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) – e os órgãos de defesa do consumidor vem se reunindo periodicamente para definir pontos ainda controversos de tal projeto, como a questão da multa contratual ou pena convencional.
As construtoras defendem que essa pena, independente do seu percentual, deve ser calculada sobre o valor total do imóvel, pelo alto custo do empreendimento. Já os órgãos representantes dos consumidores sustentam que deve ser cobrada somente sobre o valor pago até o momento do distrato.
Enquanto a lei não é aprovada e não se chega a um consenso sobre as obrigações de cada um no desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, as partes devem tentar resolver amigavelmente de forma a se chegar num resultado justo para todos. Como nem sempre isso é possível, importante registar alguns pontos que já são discutidos pela Justiça Brasileira.
O entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ é que se a culpa pelo cancelamento do contrato se der por conta do comprador – como é o caso aqui exposto – o vendedor tem direito a restituir parte do valor recebido (Súmula 543), ou seja, pode reter valores em caso de desistência da compra.
No entanto, se omitiu em definir qual percentual é possível ser retido, o que vem gerando discussões e conflitos. Dito percentual é matéria controvertida nos Tribunais brasileiros. No Ceará as decisões recentes têm seguido o entendimento de que o percentual de 25% sobre o valor pago é um valor razoável e proporcional ao custo do cancelamento do negócio. Em outros Tribunais, porém, os percentuais estipulados vão de 10% até o patamar de 30% sobre o valor efetivamente pago pelo comprador, dependendo da análise de cada caso.
Em resumo, se a compra do imóvel é cancelada por culpa do comprador, sem nenhum atraso ou descumprimento por parte da vendedora, construtora ou incorporadora, deve-se ter em mente que, mesmo sem a aprovação da lei, são considerados devidos, incontestavelmente, o aluguel pela fruição do imóvel, os impostos incidentes no período de fruição e as despesas condominiais no período de fruição, estando passível de discussão apenas o percentual da multa contratual ou pena convencional.
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